注文住宅はいつ何を払う？支払いの順番とつなぎ融資・分割融資の違い

注文住宅は土地代・着工金・中間金が先に出ていくのに、通常の住宅ローンは建物の完成後、引き渡しの際に実行されます。支払いの発生順、そのズレを埋める3つの方法（自己資金・つなぎ融資・分割融資）、契約前に金融機関へ聞く質問リストを公式情報から整理しました。

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この記事でわかること

• 建売・マンションと違い、注文住宅だけお金の順番がややこしくなる理由
• 土地契約から入居までの支払いが発生する順番（金額ではなく順番と性質）
• ローン実行前の支払いを埋める3つの方法と、それぞれの違い
• フラット35の資金受け取り時期と、土地代の扱い（機構の公式Q&Aベース）
• 契約前に金融機関へそのまま聞ける質問リスト

土地を買って積水ハウスで注文住宅を建て、資金計画から引き渡しまでを施主として通過した立場から、公的機関と金融機関が公表している情報をもとに仕組みを整理しました。借入額・金利・どの方法を使ったかといった個別の条件はここには書きません。条件は人によって違い、そのまま真似できるものではないためです。

なぜ注文住宅だけお金の順番がややこしいのか

建売住宅やマンションは、契約時に手付金を払い、引き渡し前に残金を決済するという流れが基本です。決済の日に住宅ローンが実行されれば、資金は間に合います。

一方、注文住宅は違います。土地の購入代金 → 着工金 → 中間金（上棟金） → 引き渡し時の最終金という順で、建物が完成する前に支払いが発生します。ところが、みずほ銀行の解説によれば、住宅ローンは完成した住宅を引き渡す際に融資が実行されるため、完成前に必要な資金は別に用意する必要があるとされています（出典：みずほ銀行「つなぎ融資とは？」）。

つまり注文住宅では、「お金が出ていく日」と「ローンが入ってくる日」が構造的にズレる。このズレを埋める手当てをしないまま土地の契約を進めてしまうと、着工の直前になって慌てることになります。

土地の契約そのものの流れは 土地の買付から契約までの流れ に、全体の進行順は 家づくりのロードマップ にまとめています。

支払いが発生する順番

段階の呼び方や区切り方は住宅会社によって異なりますが、大枠は次の順です。金額はここでは扱いません。各回の割合には公的機関や業界団体が定めた標準はなく、工事請負契約で定めるものだからです。何回に分けるか、いつ払うかは会社ごとに違います。

表の中で注意したいのは、上から4段目までが「住宅ローンが実行される前」に並んでいることです。ここをどう払うかが本記事の主題になります。

各項目にいくらかかるかは 注文住宅の諸費用の内訳、総額の組み立て方は 注文住宅の予算の決め方 を参照してください。

ローン実行前の支払いを埋める3つの方法

つなぎ融資

みずほ銀行は、つなぎ融資を「住宅の引き渡し前に発生する費用を支払うため、一時的に利用する融資のこと」と説明しています。返済は、住宅ローンの融資実行時にまとめて返済するのが一般的とされます（出典：みずほ銀行、りそなグループ「つなぎ融資とは」）。

利息の支払い方法には、①借入時点で利息を全額前払いする ②本融資の実行時に元金と利息をまとめて返済する ③利息のみ住宅ローン実行前に毎月返済する、という3つのパターンがあり、どれになるかは金融機関によって異なります。どの方式かで手元資金の必要な時期が変わるため、見積もりを取る段階で確認しておく項目です（出典：みずほ銀行「つなぎ融資とは？」）。

また、受け取れる回数や融資の上限も金融機関ごとに異なり、みずほ銀行の解説でも事前に金融機関へ確認するよう案内されています。そもそもつなぎ融資を利用できる金融機関は限られるため、「この銀行の金利が良いから」で選んだ先が注文住宅の資金繰りに対応していない、ということが起こり得ます。

分割融資（分割実行）

みずほ銀行は、分割融資を「住宅ローンの総額を複数回に分けて受け取れる融資」と説明しており、土地購入・着工時・中間金の支払いに使えるとしています。つなぎ融資との違いは担保と保証の構造で、分割融資は土地や建物を担保に借り入れるのに対し、つなぎ融資はハウスメーカーなどの宅地建物取引業者が保証して提携金融機関が融資する形とされています（出典：みずほ銀行「分割融資」）。ただし、同行も利用できる銀行は少ないと説明しています。

土地先行融資

住宅代金の融資に先立って、土地代金の融資を先行して受けられる形です。前提として、土地のみの購入は住宅ローンの融資要件を満たしません。建物がない状態では抵当権の設定登記ができないためです（出典：みずほ銀行「土地先行融資」）。

注意点として、土地分の返済が先に始まるため、支払いの開始時期が早まる可能性があります。賃貸に住みながら家を建てる場合、家賃と返済が重なる期間が出てくることになるため、その期間の家計を先に見ておく必要があります。

つなぎ融資で見落としやすい費用

つなぎ融資を使うと、住宅ローンとは別に契約が一本増えます。契約本数が二本になるため、それぞれに諸費用が発生するという点が最も見落とされやすいところです。

発生し得る費用の項目としては、次のようなものが挙げられます。

• 印紙代
• 事務手数料
• 融資事務手数料
• ローン保証料
• つなぎ融資の利息

金額は金融機関と借り方によって変わるため、ここでは書きません。項目名をそのまま持って行って、「この記事の項目それぞれについて、いくらか」と聞くのが確実です。特に利息は、前述の3パターンのどれになるかで、必要になる時期が変わります。

フラット35を使う場合の資金の受け取り時期

フラット35を検討している場合、資金がいつ受け取れるかは特に重要です。住宅金融支援機構のQ&Aでは、資金の受け取り時期について「適合証明書を取扱金融機関に提出した後、お客さまと取扱金融機関で借入れの契約（金銭消費貸借契約）を締結した日となります」と記載されています（出典：住宅金融支援機構 よくある質問）。

適合証明書は、竣工現場検査を経て交付されます。注文住宅（建設する場合）の手続きは、申込 → 審査結果 → 設計検査 → 着工 → 中間現場検査 → 竣工 → 竣工現場検査（適合証明書の交付） → 借入れの契約・資金の受け取り・登記・抵当権設定・火災保険への加入 → 入居、という流れです（出典：フラット35 お手続きの流れ（建設））。つまり、資金を受け取れるのは建物が完成した後になります。

土地代金についても、同機構のQ&Aに明確な記載があります。

火災保険については、フラット35を利用するにあたって加入が必須とされています。地震保険は任意です（出典：フラット35 お手続きの流れ（建設））。引き渡し時に火災保険料の支払いが発生することを、資金計画に含めておきましょう。

契約と登記まわりで押さえておく決まり

支払いの順番と合わせて、法律で期限が決まっているものを2つだけ押さえておきます。

建物の表題登記は、所有権を取得した日から1か月以内に申請しなければならないと定められています（不動産登記法47条1項）。怠った場合は過料の定めもあります（同164条1項。出典：不動産登記法（e-Gov法令検索））。実務では司法書士や土地家屋調査士が代理することが多いのですが、その費用がいつ必要かは資金計画表で確認しておくべき項目です。

手付金等の保全措置は、売主が宅地建物取引業者の場合の決まりです。工事の完了前の物件では、法令で定める一定額以下の場合などの例外を除き、保全措置を講じた後でなければ手付金等を受領できないとされています（宅地建物取引業法41条。出典：宅地建物取引業法（e-Gov法令検索））。売主が個人の場合は扱いが変わるため、自分の契約がどれに当たるかは宅地建物取引士に確認してください。

住宅ローン控除で、支払いタイミングが関わる部分

住宅ローン控除には多くの要件がありますが、ここでは支払いや時期に関係する部分だけを挙げます。国税庁タックスアンサーNo.1211-1（令和7年4月1日現在法令等）に記載されている要件のうち、時期に関わるのは次の3点です。

• 住宅の新築等の日から6か月以内に居住の用に供していること
• この特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること
• 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている借入金等があること

なお、このページが対象としているのは「令和4年1月1日から令和7年12月31日までの間に居住の用に供したとき」の場合です（出典：国税庁 No.1211-1）。

土地を先に取得した場合については、「住宅の新築の日前2年以内に取得したその住宅の敷地」という枠組みが示されています（出典：国税庁 No.1225）。

契約前に金融機関へ聞く質問リスト

土地の契約や建築請負契約を結ぶ前に、候補の金融機関へそのまま聞ける形にしました。「聞けば分かること」を聞かずに進めるのが、この段階でいちばん避けたい失敗です。

• 住宅ローンの融資実行はいつになりますか（引き渡し時ですか）
• つなぎ融資の取扱いはありますか。ある場合、上限と受け取れる回数は何回までですか
• つなぎ融資の利息は、前払い・一括返済・毎月返済のどの方式ですか
• つなぎ融資を使う場合、住宅ローンとは別にどの費用が発生しますか（印紙代・事務手数料・融資事務手数料・保証料）
• 分割融資（分割実行）の取扱いはありますか。ある場合、何回まで分けられますか
• 土地先行融資は使えますか。使う場合、返済はいつから始まりますか
• 土地の決済日に融資を間に合わせるには、いつまでに何を提出すればよいですか
• 火災保険の加入はいつまでに必要ですか
• （フラット35の場合）適合証明書の取得から資金の受け取りまで、どのくらいの日数を見ておけばよいですか

同じ質問を複数の金融機関に投げると、条件の差がそのまま並びます。金利の数字だけでなく、注文住宅の資金繰りに対応できるかどうかが選定の軸になる点が、建売やマンションとの違いです。審査そのものの流れは 住宅ローン審査の流れと通し方 にまとめています。

資金計画表と突き合わせる3つの日付

住宅会社からは資金計画表（支払い計画表）が出ます。もらったら、金融機関の回答と並べて、次の3つの日付を1枚に書き出してください。

1. 支払期日：土地の決済日、着工金・中間金の期日（住宅会社が出す）
2. 融資実行日：住宅ローン・つなぎ融資・分割融資それぞれの実行日（金融機関が出す）
3. 引き渡し日：工程表上の完成・引き渡し予定日（住宅会社が出す）

この3つを重ねたとき、支払期日より融資実行日が後ろに来ている箇所が、自己資金かつなぎ融資で埋める必要のある部分です。ここが1か所でも空白のまま契約に進まないこと。工期は天候や資材の都合で動くことがあるため、日付が変わったら都度この表を更新するのが安全です。

引き渡し当日の確認事項は 施主検査チェックリスト（新築引き渡し前） にまとめています。

判断に迷ったら、中立の窓口へ

住宅会社と金融機関はどちらも当事者です。「この条件で進めていいのか」を第三者に確認したい場面では、次の窓口があります。

• 一般財団法人 住宅金融普及協会：住宅金融に関する情報提供を行う団体です（公式サイト）
• 住まいるダイヤル（公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター／国土交通大臣指定）：電話 03-3556-5147、受付時間 10:00〜17:00（土日祝・年末年始を除く）（公式サイト）

税金は税務署または税理士へ、契約の内容は住宅会社および宅地建物取引士へ。融資の可否と条件は、必ず借入先の金融機関に直接確認してください。この記事は制度の枠組みを整理したもので、個別の可否を判断できるものではありません。

まとめ

• 注文住宅は土地代・着工金・中間金が先に出ていくのに対し、通常の住宅ローンは建物の完成後、引き渡しの際に実行される
• 段階の回数や各回の割合に公的な標準はなく、工事請負契約で決まる
• ズレの埋め方は自己資金・つなぎ融資・分割融資（土地先行融資を含む）の3つ。いずれも取扱いのある金融機関が限られる
• つなぎ融資は契約が二本になり、それぞれに諸費用が発生する。利息の支払い方法は金融機関によって異なる
• フラット35は適合証明書の提出後、借入れの契約を締結した日が資金の受け取り時期。土地の購入費のみの借入れ・先行の借入れはできない
• 税務は税務署・税理士へ、契約は住宅会社・宅地建物取引士へ、融資は金融機関へ確認する

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