住宅ローン控除は省エネ基準で決まる｜2026年入居の限度額と手順

2026年入居分から、省エネ基準適合住宅の借入限度額は2,000万円になりました。国税庁のページは令和7年12月31日までの入居しか扱っておらず、そのまま当てはめると数字がずれます。区分と入居年の対応、証明書の期限、依頼先に送る確認5問を国土交通省の公式資料から整理しました。

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この記事でわかること

• 国税庁のページに2026年入居の数値が載っていない理由と、代わりに見るべき出典
• 4つの区分の定義と、区分×入居年の借入限度額
• 2028年以降の但し書き（「ZEH水準が必須になる」という要約が危ない理由）
• 2025年4月の義務化と控除は別であること、混同しやすい3つの日付基準
• 使える証明書・使えない証明書と、引き渡し後だと手遅れになる期限

国税庁のページだけを見ると、2026年入居は間違える

住宅ローン控除を調べると、多くの人がまず国税庁のタックスアンサー No.1211-1 にたどり着きます。ところが、このページが扱っているのは「令和4年1月1日から令和7年12月31日までの間に自己の居住の用に供した」場合で、末尾の表記も「令和7年4月1日現在法令等」のままです（2026年8月1日確認）。令和8年（2026年）以降に入居する場合の数値は載っておらず、令和8年入居を扱うコードも現時点では見当たりません。

一方、令和8年度税制改正は法律として成立・公布済みです（所得税法等の一部を改正する法律。租税特別措置法第41条に反映。条文は e-Gov 租税特別措置法）。国土交通省の住宅ローン減税ページにも「適用期限を５年間延長（入居日が令和８年１月１日から令和12年12月31日まで）」と明記されています。

制度は動いているのに、最も参照されやすいページが古い期間のまま。2026年以降に入居する予定なら、見る先は次の2つです。

• 国土交通省 住宅ローン減税／新築住宅の詳細ページ
• 国土交通省 住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q&A（2026年7月更新・PDF）

以下、Q番号はこのQ&AのQ番号です。

4つの区分と、その定義

控除の枠は住宅の性能区分で変わります。定義は次のとおりです（等級の定義は国税庁 No.1211-1 および国交省Q20・Q22・Q46）。

ZEH水準について国交省Q24は、求められるのは等級を満たすことのみで「太陽光パネルの設置は要件ではありません」としています。等級の考え方は 断熱等級の違い、ZEHと長期優良住宅の関係は ZEHと長期優良住宅の違い へ。

自分の家がどの区分になるかは、図面や仕様書を見ただけでは施主には判断できません。判定するのは建築士等です。区分の確定は設計施工の事業者経由で依頼してください。

区分×入居年の借入限度額（新築）

控除率は控除期間中一律0.7%（Q11）。合計所得金額が2,000万円以下である年に適用されます（Q7）。括弧内は子育て世帯・若者夫婦世帯の額です。

出典：国交省Q&A Q11・Q13・Q15・Q17。制度の適用は「2030年12月31日までに入居した場合」が対象で（Q2）、契約の期限は「ありません」とされています（Q8）。床面積は原則40㎡以上。ただし合計所得金額が1,000万円を超える場合、または子育て世帯等への上乗せ措置の適用を受ける場合は50㎡以上が必要です（Q4）。マンションは専有部分の内法面積で判断されます。

2028年以降の但し書きと、「その他住宅」の例外

ここは要約すると事故が起きる箇所です。国交省Q13の記載をそのまま引きます。

＜省エネ基準適合住宅＞【2026・2027年の入居まで】借入限度額2,000万円、控除期間13年／子育て世帯・若者夫婦世帯は3,000万円、控除期間13年　【2028年以降の入居】支援対象外（2027年末までに建築確認を受けた住宅又は2028年6月30日までに建築された住宅に限り、借入限度額2,000万円、控除期間10年）

括弧内の但し書きがあるため、「2028年以降はZEH水準でないと控除が受けられない」という言い切りは正確ではありません。2027年末までに建築確認を受けたか、2028年6月30日までに建築されたかで扱いが変わります。入居が2028年に食い込みそうなら、建築確認をいつ受ける工程になっているかを依頼先に確認するのが先です。工程の順番は 家づくりのロードマップ へ。

その他住宅（新築）にもQ17に例外があります。「その他住宅の新築は2024年以降に入居する場合から支援対象外となっております。ただし、2023年末までに新築された家屋に【2030年12月31日まで】に入居する場合は、借入限度額2,000万円、控除期間10年となります」。この場合は「2023年末までに建築されたことが確認できる確認済証または検査済証の写し」か「2024年6月30日以前に建築されたことを証する登記事項証明書」の提出が必要です。

なお令和7年12月31日までの入居については、国税庁 No.1211-1 に「新築等のその他の住宅のうち、令和5年12月31日までに建築確認を受けたものまたは令和6年6月30日までに建築されたものは、借入限度額を2,000万円として10年間の控除が受けられます」という別の記載があります。入居年によって参照すべき経過措置が違います。

もう一点、2028年から変わるのは省エネ性能だけではありません。国土交通省は「入居日が令和10年以降の場合、土砂災害等の災害レッドゾーンの新築住宅は適用対象外（建替え・既存住宅・リフォームは適用対象）」としています。災害レッドゾーンとして挙げられているのは、災害危険区域（都市再生特別措置法に基づく勧告に従わないものとして公表の対象となった場合に限る）、土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、浸水被害防止区域です。2026・2027年の入居なら適用対象ですが、2028年に入居がずれ込むと、土地の場所そのものが理由で対象外になり得ます。土地を検討中でこれらの区域に当たりそうなら、入居時期と合わせて依頼先に確認してください。

2025年4月の義務化と、控除は別の話

「2025年4月から義務化されたのだから、いま建てる家は自動的に控除の対象になる」——これは誤りです。国交省Q36にはこう書かれています。

義務化そのものは、国土交通省の省エネ住宅ポータルで「2025年4月以降に着工する住宅などに省エネ基準への適合が義務化されている」と説明されています。基準を満たすことと、満たしていると証明することは別の手続きです。

そしてこの周辺には日付の基準が3つあり、どれも起点が違います。混ぜて理解すると自分のケースを取り違えます。

証明書は、引き渡し後に気づくと詰む

施主にとって、いちばん取り返しがつかなくなる箇所です。必要なのは「性能があること」ではなく「性能があると証明する紙が、期限内の調査にもとづいて発行されていること」です。

使えるもの（Q21・Q23）

• 住宅省エネルギー性能証明書（該当する等級を取得していることが分かるものに限る）
• 建設住宅性能評価書の写し（同上）
• 省エネ基準適合住宅の場合のみ、2025年4月1日以降に建築確認を受けたことが分かる検査済証の写しでも可（ZEH水準にこの選択肢はありません）

使えないもの

• BELS、フラット35の適合証明書。Q44は「それらの書類は、住宅ローン減税の申請にあたり住宅の性能を証明する書類として使用することはできません」としています
• 設計住宅性能評価書。Q37は、使えるのは「断熱等性能等級および一次エネルギー消費量等級の両方を取得している」「建設住宅性能評価書」に限られるとしています

発行を頼む先（Q28）は、建築士法に基づく登録を行った建築士事務所に属する建築士／登録住宅性能評価機関／指定確認検査機関／住宅瑕疵担保責任保険法人のいずれか。建設住宅性能評価書は登録住宅性能評価機関が発行します（Q38）。

そして、期限が最大の落とし穴です。

提出先は税務署。入居の翌年の確定申告の際に、住宅省エネルギー性能証明書は原本を（Q31）、建設住宅性能評価書は写しを（Q41）提出します。認定住宅は書類が別で、認定通知書の写しなどが必要です（Q47）。認定通知書は再発行されません（Q49）。

子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ

上乗せの対象は次のいずれかです（Q93）。

• 年齢19歳未満の扶養親族を有する者
• 夫婦のいずれかが40歳未満の世帯

判定は入居した年の12月31日時点の現況によります（Q93）。実務で効く点が3つあります。

• 入居した年の12月31日時点で妊娠中の場合、子育て世帯には該当しません（Q98）。ただし同時点で「夫婦のいずれかが40歳未満」を満たしていれば、若者夫婦世帯として適用を受けることができます
• 40㎡台の住宅は上乗せ措置の対象外です（Q5）。上乗せを使うなら床面積50㎡以上が必要（Q4）
• 子育て世帯は申請者の年齢や続柄を問わず、ひとり親等も19歳未満の扶養親族を有する場合は対象です（Q97）

別途の証明書は要りません。確定申告時の住宅借入金等特別控除額の計算明細書に、配偶者や扶養親族の氏名・生年月日・続柄等を記載することで証明できるとされています（Q94）。

依頼先にそのまま送れる確認5問

ここまでの内容を質問の形にしました。打ち合わせのメールやLINEに貼って使ってください。

• 我が家は住宅ローン減税の区分では「認定住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」のどれになりますか
• 性能を証明する書類は、住宅省エネルギー性能証明書・建設住宅性能評価書・検査済証の写しのどれで出しますか。誰に発行を依頼しますか
• 証明のための家屋の調査は、引き渡し（家屋の取得の日）より前のいつ実施される予定ですか
• 建築確認はいつ受ける工程ですか（引き渡し・入居の予定年もあわせて）
• 認定住宅で申請する場合、認定通知書や建築証明書はいつ手元に届きますか

3問目と4問目は、期限と但し書きに直結する質問です。特に入居が2028年に食い込む可能性があるなら、4問目は必ず確認してください。予算の組み立ては 注文住宅の予算の決め方 へ。

補助金は区分を決めないが、控除額の計算では差し引かれる

補助金と住宅ローン控除の接点は、国税庁 No.1211-1 の次の記載です。

住宅の取得等に関し、補助金等（国または地方公共団体から交付される補助金または給付金その他これらに準ずるもの）の交付を受ける場合には、その補助金等の額を控除します

提出書類としても「市区町村からの補助金決定通知書などの補助金等の額を証する書類」が挙げられています。決定通知書は確定申告で使う書類です。捨てずに保管してください。

一方で、補助金を受けたことが住宅ローン控除の性能区分を決めるわけではありません。区分はあくまで証明書類で判定されます。補助金の要件と税制の区分は別建ての制度であり、片方から他方を推測することはできません。なお併用可否は、みらいエコ住宅2026事業の公式が「住宅ローン減税等の税制措置(新築)」を「併用可能」としています（新築の補助金に間に合わない？）。

初年度は確定申告、2年目以降は年末調整

Q9によれば、入居の翌年の確定申告で適用の手続きを行い、年末調整の対象者は2年目以降の確定申告は不要とされています。必要書類はローン残高証明書、登記事項証明書、請負契約書・売買契約書などで、詳細は税務署に問い合わせるよう案内されています（Q10）。

控除されるのは所得税だけではありません。Q1は、控除額が「居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額や個人住民税額から控除される」としています。個人住民税での取扱いは 総務省 個人住民税の住宅ローン控除 を、入居後の手続き全体は 新築購入後の手続きリスト を参照してください。

誰に聞けば答えが出るのか

聞く相手を間違えると答えが返ってきません。切り分けはこうです。

まとめ

• 国税庁 No.1211-1 が扱うのは令和7年12月31日までの入居。2026年以降は国交省のページとQ&Aを見る
• 2026年以降の新築は、認定住宅4,500万円（5,000万円）、ZEH水準3,500万円（4,500万円）、省エネ基準適合2,000万円（3,000万円）。控除率は一律0.7%、所得要件は2,000万円以下
• 省エネ基準適合住宅は2026・2027年の入居まで。2028年以降は支援対象外だが、2027年末までの建築確認または2028年6月30日までの建築という但し書きがある
• 国税庁の表の21万円・31.5万円等は控除限度額であって借入限度額ではない
• 義務化されても証明書は要る。BELS・フラット35適合証明書・設計住宅性能評価書は使えない
• 調査は家屋の取得の日前までに完了している必要がある。引き渡し後に気づくと間に合わない
• 補助金は区分を決めないが、控除額の計算では差し引かれる。決定通知書は確定申告で使う
• 最終的な適用可否と金額は所轄の税務署または税理士へ。区分と証明書は設計施工の事業者経由で建築士等へ

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