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注文住宅の頭金なしは何割？手持金12.5%と土地付21.2%

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頭金が貯まっていない人へ。住宅金融支援機構『2025年度フラット35利用者調査』（2026年7月24日公開・35,553件）の第17表を開くと、手持金「なし」は注文住宅12.5%、土地付注文住宅21.2%。平均839.8万円の裏側にある全分布を出します。

本ページはアフィリエイトプログラムを利用しています。掲載の料金・条件は調査時点の情報で、変動する場合があります。最新は各公式サイトでご確認ください。

結論

住宅金融支援機構『2025年度 フラット35利用者調査』（2026年7月24日公開）の第17表「手持金」。注文住宅の平均は839.8万円です。この数字だけを見て「無理だ」と思って検索してきたなら、同じ表の中央値は463万円、土地付注文住宅にいたっては中央値119万円だということを先に知ってください。

そして手持金「なし」は注文住宅で12.5%、土地付注文住宅で21.2%。土地から買う人の5人に1人は手持金ゼロで集計されています。ただし——この記事は「頭金なしでも大丈夫」とは言いません。借りられる額と、返し続けられる額は別のものだからです。

手持金の全分布を見る 「手持金」の定義と但し書き

この記事でわかること

実体験メモ

先に立場を書きます。私は土地を購入して積水ハウスで注文住宅を建て、そこに住んでいます。土地探し・資金計画・住宅ローン・引き渡しまで、施主として一通り通過しました。GX志向型住宅の補助金（当時の額で160万円）も受け取っていて、事業の予算上限に達する直前でぎりぎり通ったという経緯でした。
そのうえで、この記事に私の頭金・年収・借入額は一切書きません。公開できる形の記録がなく、記憶で書けば必ず盛るからです。頭金の話でいちばん人を惑わせるのは、出どころのはっきりしない「うちは◯万円入れました」だと思っています。
私が書けるのは、一度通った側としての補足だけです。実際にやってみて効いたのは、頭金の額そのものより「いつ、いくら現金が出ていくか」の順番でした。補助金のようにあとから戻ってくるお金は、出ていくタイミングとずれることがあります。制度の名称も金額も要件も年度で変わるので、最新は必ず公式で確認してください。

この記事の数字の扱いについて

本文の数値は、すべて住宅金融支援機構が公開している集計表（xlsx）と調査の概要（PDF）を直接開いて集計したものです。まとめ記事の孫引きや、出典のない「◯%が後悔」の類は使っていません。構成比・累積は件数÷集計件数を小数第1位に丸めているため、合計が100.0%にならない場合があります。そして最も大事なこととして、この記事は「あなたが頭金なしで家を建てられるか」を判定するものではありません。返済可能額は収入の安定性・他の借入・教育費・老後の見通しで変わります。具体的な資金計画は、必ず金融機関やファイナンシャルプランナーなどの専門家にご相談ください。

先に読んでほしい、3つの但し書き

ここを飛ばすと、あとの数字を全部読み違えます。

1. 母集団は「フラット35の利用者」であって、住宅を取得した人全体ではない

この調査は、2025年4月から2026年3月までに機構が買取り又は保険付保の承認を行った案件（借換えに係るものを除く）のうち35,553件の集計です。内訳は注文住宅3,889件・土地付注文住宅7,733件・建売住宅8,345件・マンション2,823件・中古戸建7,296件・中古マンション5,467件。全期間固定金利のフラット35を選んだ人の集まりで、変動金利の民間ローン利用者や現金取得者は入っていません。「日本人の平均的な頭金」ではなく「フラット35で家を建てた人たちの手持金の分布」として読んでください。

2. 調査でいう「手持金」は、用語解説に定義が載っていない

ここは正直に書きます。調査の概要（PDF）の「４.用語の解説」に、「手持金」という項目はありません。注文住宅・土地付注文住宅・家族数・世帯の年収・所要資金・土地取得費・建設費などは定義されていますが、手持金は定義されていないのです。だから「手持金＝あなたの言う頭金」と決めつけることはできません。

そこで、第1表「地域別都道府県別主要指標」の『資金調達の内訳（万円）』で検算しました。この欄には、手持金・機構買取／付保金・その他からの借入金（合計）の3つが並んでいます。注文住宅の全国値で足すと、

手持金 839.8 ＋ 機構買取・付保金 3,247.9 ＋ その他からの借入金 174.4 ＝ 4,262.1万円 建設費 4,259.8 ＋ 土地取得費 2.3 ＝ 4,262.1万円

ぴったり一致します。土地付注文住宅でも、481.1＋4,379.0＋452.7＝5,312.8万円に対し、建設費3,737.6＋土地取得費1,575.3＝5,312.9万円と、端数処理の0.1万円差でほぼ一致しました。

つまり手持金は、所要資金（＝予定建設費＋土地取得費）のうち、借入以外でまかなった額にあたります。一般に言う「頭金」に近い位置づけですが、同じ言葉ではありません。とくに注意したいのが範囲です。用語解説の「建設費」に列挙されているのは、主体工事費、主体工事に付随する電気・給排水・ガス設備・太陽熱温水器の各工事費、設計費、工事監理費、除却工事費、屋外附帯工事費、その他必要な費用の合計額（予定）。登記費用・ローンの事務手数料・火災保険料・引越し・家具家電が「その他必要な費用」に入るかどうかまでは、概要に書かれていません。だから本記事では、手持金を「諸費用を含めた自己資金の全部」とは扱いません。

3. 「頭金なしでも大丈夫」とは、このデータからは言えない

手持金なしの人が一定割合いるのは事実です。でもそれは「そういう組み方をした人がいた」という記録であって、その人たちが無理なく返せているかどうかは、この調査からは分かりません。フラット35の審査に通ることと、20年後30年後も返し続けられることは別の話です。ここは最後まで区別して読んでください。

注文住宅の手持金、全分布（n＝3,889）

第17表の全国行を、そのまま開きます。元の表は100万円刻みで3,000万円以上まで33区分ありますが、1,000万円以上は読みやすいようにまとめました。

手持金件数構成比累積
なし48712.5%12.5%
100万円未満59515.3%27.8%
100〜200万円未満1914.9%32.7%
200〜300万円未満1624.2%36.9%
300〜400万円未満3208.2%45.1%
400〜500万円未満3037.8%52.9%
500〜600万円未満2315.9%58.9%
600〜700万円未満1523.9%62.8%
700〜800万円未満1283.3%66.1%
800〜900万円未満1122.9%68.9%
900〜1,000万円未満1092.8%71.7%
1,000〜1,500万円未満39910.3%82.0%
1,500〜2,000万円未満2396.1%88.1%
2,000〜3,000万円未満2877.4%95.5%
3,000万円以上1744.5%100.0%

出典：住宅金融支援機構『2025年度 フラット35利用者調査』注文住宅・第17表（全国／3,889件）。構成比は件数÷3,889。1,000万円以上は原表の100万円刻みを合算。

いちばん多い階級は「100万円未満」の15.3%です。平均の839.8万円が入る「800〜900万円未満」ではありません。次に多いのが「なし」の12.5%、その次が「300〜400万円未満」の8.2%。

累積で見ると、手持金300万円未満が1,435件・36.9%、500万円未満が2,058件・52.9%。つまり注文住宅を建てた人の過半数は、手持金500万円未満です。逆側を見ると、1,000万円以上が28.3%（100%−71.7%）、3,000万円以上も174件・4.5%います。

平均839.8万円と中央値463万円、差はどこから来るのか

差は376.8万円。この差を作っているのは、右側に伸びた裾です。標準偏差（該当者のみ）は1,220.6万円と、中央値の2.6倍を超える大きさ。土地を持っている人・建て替えの人・相続した人が多く含まれる区分なので、手持金の性格がバラバラな人が同じ表に入っていると考えるほうが自然です。

もうひとつ、平均の読み方に落とし穴があります。第17表には「平均（万円）」が2列あって、全体と該当者のみに分かれています。

平均の種類注文住宅土地付注文住宅
平均（全体）839.8万円481.1万円
平均（該当者のみ）960.0万円610.2万円
中央値463万円119万円

「全体」は手持金なしの人を0として含めた平均です。実際、839.8×3,889÷960.0＝3,402で、これは3,889−487（なし）＝3,402とぴったり一致しました。土地付注文住宅でも481.1×7,733÷610.2＝6,097＝7,733−1,636で一致します。つまりよく引用される839.8万円という数字には、すでに「ゼロの人」が織り込まれているということです。

土地から買うなら、見るべきはこちらの表

ここがこの記事のいちばん大事なところです。「注文住宅」と「土地付注文住宅」は、調査の中で別の区分です。

これから土地を買って建てる人は、原則「土地付注文住宅」のほうを参照してください。分布はこうなります。

手持金件数構成比累積参考：注文住宅の累積
なし1,63621.2%21.2%12.5%
100万円未満2,05126.5%47.7%27.8%
100〜200万円未満5867.6%55.3%32.7%
200〜300万円未満3204.1%59.4%36.9%
300〜400万円未満3534.6%64.0%45.1%
400〜500万円未満4686.1%70.0%52.9%
500〜600万円未満4245.5%75.5%58.9%
600〜700万円未満3064.0%79.5%62.8%
700〜800万円未満2433.1%82.6%66.1%
800〜900万円未満1792.3%84.9%68.9%
900〜1,000万円未満1251.6%86.5%71.7%
1,000〜1,500万円未満4365.6%92.2%82.0%
1,500〜2,000万円未満2222.9%95.0%88.1%
2,000〜3,000万円未満1962.5%97.6%95.5%
3,000万円以上1882.4%100.0%100.0%

出典：住宅金融支援機構『2025年度 フラット35利用者調査』土地付注文住宅・第17表（全国／7,733件）。構成比は件数÷7,733。

手持金「なし」が1,636件・21.2%。土地から買った人のおよそ5人に1人です。そして「なし」と「100万円未満」を合わせると3,687件・47.7%。半数近くが手持金100万円未満で集計されています。中央値は119万円。300万円未満まで広げると59.4%、500万円未満で70.0%です。

平均481.1万円という数字だけを見て「500万円は貯めないと土地から買えない」と思っていたなら、分布の形はまったく違いました。平均は3,000万円以上の188件（2.4%）を含む右裾に引っ張られた値です。

「なし」の中身までは分からない

第17表の「なし」は、手持金の欄が0または未記入だった件数としか読めません。本当に貯蓄がゼロだったのか、貯蓄はあるが所要資金には充てなかったのか、集計上そうなっただけなのかは、公表資料からは区別できません。「21.2%の人が貯金ゼロで家を建てた」とは言えないということです。本記事はあくまで「手持金として集計された額」の分布として扱っています。

手持金が薄い人は、どこから資金を引いているのか

分布を見て次に浮かぶのは「じゃあ残りはどうしているのか」だと思います。同じ調査に、その手がかりになる表が2つあります。

融資でまかなっている割合（第19表）

第19表は「機構買取・付保金の割合（機構買取・付保金÷購入価額）」。ざっくり言えば、物件の額に対してフラット35がどれくらいの割合を占めているかです。

機構買取・付保金の割合注文住宅土地付注文住宅
中央値88.3%90.0%
平均77.5%84.6%
85%以上の割合56.8%（2,209件）77.3%（5,980件）
90%以上の割合20.8%（808件）30.3%（2,342件）

土地付注文住宅では、中央値がちょうど90.0%。85%以上が77.3%を占めます。大半の人が、物件額の8〜9割超を借入でまかなっているという分布です。手持金の中央値が119万円だったことと、きれいに整合します。

ただし注意点があります。「購入価額」の定義は、概要の用語解説に単独では書かれていません。参考までに平均同士で割ると、注文住宅は3,247.9÷4,262.1＝76.2%（公表平均77.5%）、土地付注文住宅は4,379.0÷5,312.9＝82.4%（公表平均84.6%）で近い値になるため、分母はおおむね所要資金に相当すると考えられますが、厳密な融資比率として扱うことはしません。

フラット35以外からも借りている人（第20表・第21表）

もうひとつが「その他からの借入金」です。

項目注文住宅土地付注文住宅
その他からの借入金「なし」3,007件・77.3%3,983件・51.5%
その他からの借入金「あり」882件・22.7%3,750件・48.5%
平均（全体）174.4万円452.7万円
平均（該当者のみ）769.0万円933.5万円
うち民間金融機関から借りた人760件・19.5%（該当者平均483.2万円）3,282件・42.4%（該当者平均577.4万円）

土地付注文住宅では、48.5%——ほぼ半数がフラット35以外からも借りています。うち民間金融機関からの借入がある人が42.4%で、該当者の平均は577.4万円。手持金が薄いぶんを、別の借入で埋めている形が実際に存在するというのが、この表から言えることです。

なお、「親・親戚・知人」からの借入金があるのは注文住宅で5件、土地付注文住宅で1件だけでした。ごく少数です。ただしこれは「借入金」の表なので、援助を贈与として受けた場合はここには出てきません。贈与額がどこに計上されるかは概要に記載がなく、確認できませんでした。

地域によって、景色がかなり違う

第17表は地域別の行も持っています。土地付注文住宅の主な地域を並べます。

地域件数手持金「なし」中央値平均（全体）
全国7,73321.2%119万円481.1万円
首都圏1,65120.7%186万円776.9万円
近畿圏1,59821.3%191.5万円490.1万円
東海圏77018.1%117万円461.6万円
その他地域3,71422.0%86万円349.8万円
東北61526.0%48万円278.6万円
南九州50325.2%90万円344.2万円

出典：同・土地付注文住宅 第17表。「なし」の割合は件数÷各地域の集計件数。

東北は「なし」が26.0%、中央値48万円。三大都市圏以外では、手持金が薄い状態で組んでいる人の割合がさらに高くなります。参考までに注文住宅のほうでは、東京都の中央値が1,040万円、その他地域の中央値が392万円と、地域差はもっと大きく開きます。

ここで「地方だから頭金が少なくてもいい」とは言えません。地価も所要資金も年収の分布も違うので、この表だけでは理由を特定できません。読み取れるのは「地域によって分布が違う」という事実までです。

「頭金なし」で見落とされやすい3つのこと

分布を見て少し安心したところで、ブレーキも同じ強さでかけます。

1. 所要資金と、現金で出ていくお金は別

先に確かめたとおり、この調査の所要資金は予定建設費＋土地取得費です。登記費用・ローン事務手数料・火災保険料・引越し・カーテン・家具家電が含まれるかは、概要から確認できませんでした。「手持金なしで建てた人がいる」＝「現金が1円もいらない」ではありません。何にいくらかかるかの全体像は 注文住宅の予算の決め方 に分けてまとめてあります。

2. 借入が増えれば、月々の返済と総返済額は増える

同じ調査の第1表で、1か月当たり予定返済額の平均は注文住宅12万3,900円・土地付注文住宅15万2,300円、総返済負担率の平均は23.0%と26.4%でした。総返済負担率は「1か月当たり予定返済額を世帯の月収（世帯年収の1/12）で除した数値」の平均で、税引き前の収入に対する割合です。手取りに対する割合ではありません。手持金を入れないぶん借入が増えれば、この数字も上がります。借入額そのものの考え方は 住宅ローンの借入額は年収の何倍？ に、年収の分布は 注文住宅は年収いくらから？ にまとめました。

3. 手元をゼロにしない

これはデータではなく一般的な考え方として書きます。手持金をすべて建築費に回すと、入居後の急な出費に対応する現金がなくなります。「いくら入れられるか」より先に「いくら残すか」を決めるほうが、あとで身動きが取りにくくなりません。ここは家庭ごとに答えが違うので、金融機関やファイナンシャルプランナーと具体的な数字で詰めてください。総額と月々の返済を自分の条件で試算したい場合は 家づくり総予算シミュレーター も使えます。

補助金は「手元資金の代わり」にはならない

手持金の話をするときに、補助金と混同されやすいので分けて書きます。

私はGX志向型住宅の補助金を、当時の額で160万円受け取りました。金額としては大きいのですが、実感として重要だったのは額よりもタイミングと確実性でした。事業の予算上限に達する直前でぎりぎり通ったという経緯があり、「申請すれば必ず受けられる」ものではないことを身をもって知りました。

だから、この記事で言えるのはここまでです。

補助金をあてにして手持金を薄くするのは、順番が逆になりやすいと感じています。最新の制度内容は、必ず公式サイトでご確認ください。省エネ関連ではローン控除の要件も絡むので、あわせて 住宅ローン控除と省エネ基準 も見ておくと整理しやすいはずです。

この記事で断定していないこと

まとめ

手持金の位置がつかめたら、次は総額の組み立てです。何にいくらかかるかは 注文住宅の予算の決め方、年収から見た位置は 注文住宅は年収いくらから？、借入額の考え方は 住宅ローンの借入額は年収の何倍？、建てる時期の判断は 注文住宅はいつ建てる？ に分けてあります。

出典（いずれも2026年9月時点で原本を開いて確認）

※構成比・累積は上記xlsxの件数を集計件数で割り小数第1位に丸めた値です。統計は年度ごとに更新されるため、最新値は必ず住宅金融支援機構の公式ページでご確認ください。住宅ローンの金利・審査条件、補助金の制度や金額は年度・個別条件で変わります。判断が必要な場面では金融機関や専門家にご相談ください。

関連記事：注文住宅の予算の決め方／注文住宅は年収いくらから？／住宅ローンの借入額は年収の何倍？／注文住宅はいつ建てる？。カテゴリ一覧は 家づくり・住まい へ。

よくある質問（FAQ）

注文住宅の頭金の平均はいくらですか？

住宅金融支援機構『2025年度 フラット35利用者調査』（2026年7月24日公開）の第17表「手持金」では、注文住宅（3,889件）の手持金は平均839.8万円、中央値463万円でした。土地付注文住宅（7,733件）は平均481.1万円、中央値119万円です。ただしこの平均は手持金「なし」の人を0として含めた全体平均で、手持金があった人だけの平均は注文住宅960.0万円・土地付注文住宅610.2万円と公表されています。平均と中央値が大きく離れているので、平均だけで自分の位置を測らないでください。

頭金なしで家を建てている人はどれくらいいますか？

同じ第17表で、手持金が「なし」と集計されたのは注文住宅が487件・12.5%、土地付注文住宅が1,636件・21.2%です。土地から買う人はおよそ5人に1人が「なし」ということになります。さらに100万円未満まで含めると、注文住宅で27.8%、土地付注文住宅では47.7%と半数近くになります。ただしこれは「フラット35を利用した人の中にそういう人がいた」という事実であって、頭金なしで問題なく返せるという意味ではありません。

調査でいう「手持金」は頭金と同じ意味ですか？

同じとは限りません。調査の概要（用語の解説）には「手持金」の定義そのものは載っていません。ただし第1表の「資金調達の内訳」では、手持金・機構買取／付保金・その他からの借入金の3つが並び、注文住宅の全国値で839.8＋3,247.9＋174.4＝4,262.1万円、建設費4,259.8＋土地取得費2.3＝4,262.1万円と一致します（土地付注文住宅も0.1万円差でほぼ一致）。つまり手持金は「所要資金のうち借入以外でまかなった額」に相当します。所要資金は予定建設費と土地取得費の合計と定義されているため、登記費用や引越し費用などが含まれるかどうかまでは概要から確認できません。

手持金が少ない人は、どうやって資金をまかなっているのですか？

同じ調査の第19表「機構買取・付保金の割合（機構買取・付保金÷購入価額）」を見ると、中央値は注文住宅88.3%、土地付注文住宅90.0%です。85%以上の人が注文住宅で56.8%、土地付注文住宅で77.3%を占めます。さらに第20表では、フラット35以外の「その他からの借入金」がある人が注文住宅で22.7%、土地付注文住宅では48.5%。内訳（第21表）では民間金融機関から借りている人が注文住宅760件・19.5%、土地付注文住宅3,282件・42.4%でした。借入の比率が高い組み方が実際に存在する、というのがこの表の示している範囲です。

頭金がなくても家は建てられますか？

この記事のデータは「建てた人の分布」であって、あなたが借りられるか・返せるかの判定ではありません。手持金なしの人が一定割合いるのは事実ですが、審査に通ることと、35年間無理なく返し続けられることは別の問題です。借入額が増えれば利息を含む総返済額も月々の返済額も増えます。実際、1か月当たり予定返済額の平均は注文住宅12万3,900円・土地付注文住宅15万2,300円、総返済負担率の平均は23.0%と26.4%でした。具体的な資金計画は、必ず金融機関やファイナンシャルプランナーなどの専門家にご相談ください。