住宅ローンの返済負担率、25%超が4〜6割の実態

「銀行の提示額を鵜呑みにしていいのか」と迷う人へ。住宅金融支援機構『2025年度フラット35利用者調査』（2026年7月24日公開・集計35,553件）の第23表を全階級開きます。総返済負担率25%以上は注文住宅42.6%、土地付注文住宅61.7%。通説の20〜25%との落差を数字で確認します。

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この記事でわかること

• 総返済負担率の全階級の分布（注文住宅3,889件・土地付注文住宅7,733件／件数・構成比・累積）
• 「20〜25%が目安」という通説と、実際に借りている人の位置の落差
• 月々の返済額（第22表）と年収倍率（第14表）の分布
• 調査の総返済負担率が額面ベースであること、平均同士の割り算ではないこと
• 銀行の提示額を見たときに自分で確かめること

先に読んでほしい、4つの但し書き

ここを飛ばすと、あとの数字を読み違えます。

1. 母集団は「フラット35の利用者」であって、住宅を取得した人全体ではない

この調査は、2025年4月から2026年3月までに機構が買取り又は保険付保の承認を行った案件（借換えに係るものを除く）のうち35,553件の集計です。うち本記事が扱うのは、注文住宅3,889件と土地付注文住宅7,733件です。全期間固定金利のフラット35を選んだ人の集まりで、変動金利の民間ローン利用者や現金取得者は入っていません。「日本人の平均」ではなく「フラット35で家を建てた人たちの分布」として読んでください。

2. 「注文住宅」と「土地付注文住宅」は、借入の範囲が違う別集団

調査の用語解説では、こう定義されています。

• 注文住宅：建設費をフラット35で借り入れており、かつ、土地取得費をフラット35で借り入れていないもの（土地取得費をフラット35以外で借り入れているものを含む）
• 土地付注文住宅：建設費及び土地取得費のいずれもフラット35で借り入れているもの

つまり「注文住宅」は、土地をすでに持つ人・相続した人・建て替えの人が中心の区分です。これから土地から買う人は、原則「土地付注文住宅」を参照先にしてください。両区分の年収の違いは 注文住宅は年収いくらから？、年齢と時期の違いは 注文住宅はいつ建てる？ に分けてまとめてあります。この記事では年収と年齢の分布そのものは扱いません。

3. 総返済負担率は「額面ベース」で、しかも平均同士の割り算ではない

用語解説では、総返済負担率は「各利用者の総返済負担率（1か月当たり予定返済額を世帯の月収で除した数値）の総和をサンプル数で除したもの」と定義されています。ポイントは3つ。

• 分母の世帯の月収は、世帯年収の12分の1。世帯年収は「利用者及び収入合算者の年間収入の合計で、借入申込時の年間収入額（賞与を含む）」＝税や社会保険料を引く前の額面です。手取りに対する割合ではありません。
• 公表値は一人ひとりの比率を平均したもの。平均返済額を平均月収で割った数字ではありません。
• 分子の1か月当たり予定返済額は、「住宅を建設し、又は購入するための借入金に対する年間返済額（借入先を問わずすべての返済額）の12分の1」で、土地購入のため過去又は現在に借入を行っている者の場合は、その借入金に対する返済額を含むと定義されています。フラット35の分だけではありません。

実際に検算すると、ずれます。注文住宅の平均返済額123.9千円（12.39万円）を、平均世帯年収718.9万円の12分の1（約59.9万円）で割ると約20.7%。しかし公表されている平均総返済負担率は23.0%です。土地付注文住宅も、152.3千円÷（742.2万円÷12）＝約24.6%に対し公表値は26.4%。平均から自分で作った比率と、公表値は別物だと覚えておいてください。

4. 金融機関の審査で見る「返済負担率」とは、中身が同じとは限らない

調査の定義に書かれているのは、住宅を取得するための借入（土地購入のための借入を含む）です。自動車ローン・カードローン・奨学金などを含むとは書かれていません。一方、金融機関が審査で用いる返済比率は、対象範囲も基準値も各社で異なり非公開の部分があります。この記事の分布は審査基準ではありません。

総返済負担率の全分布：注文住宅（n＝3,889）

第23表の全国行をそのまま開きます。

出典：住宅金融支援機構『2025年度 フラット35利用者調査』注文住宅・第23表（全国／3,889件）。中央値23.5%・平均23.0%・標準偏差7.3%。構成比は件数÷3,889。

最多階級は25.0〜30.0%未満の25.9%です。20〜25%未満（22.5%）でも15〜20%未満（19.2%）でもありません。累積で見ると、20%未満は1,355件・34.8%、25%以上が1,658件・42.6%、30%以上も651件・16.7%います。

言い換えると、注文住宅では6人に1人が、額面年収の3割以上を返済に充てる計画で借りています。中央値は23.5%、平均は23.0%。中央値のほうが平均より高いのは、分布の左側（低い負担率）に長い裾があるためで、土地をすでに持っていて借入額が小さく済んだ人が一定数いる区分だからです。

土地から買う人の分布：土地付注文住宅（n＝7,733）

同じ第23表を土地付注文住宅で開くと、形が変わります。

出典：同調査 土地付注文住宅・第23表（全国／7,733件）。中央値27.1%・平均26.4%・標準偏差6.4%。構成比は件数÷7,733。

最多階級が「30.0%以上」の33.3%。3人に1人が額面年収の3割以上です。25%以上は4,769件・61.7%で、20%未満は1,352件・17.5%しかいません。

注文住宅と並べると差は明快で、25%以上の割合は42.6%対61.7%、30%以上は16.7%対33.3%。土地代がまるごと借入に乗るぶん、負担率が右へ押し出されている、という読み方が素直です。実際、土地付注文住宅の所要資金（建設費＋土地取得費）は平均5,312.9万円・中央値4,884万円（第13表）で、うち土地取得費が平均1,575.3万円・中央値1,200万円（第16表）。注文住宅側の建設費は平均4,259.8万円・中央値3,900万円（第13表）です。同じ「注文住宅を建てる」でも、土地から買うかどうかで見るべき表が変わります。

「20〜25%が無理のない範囲」という通説との落差

住宅ローンの記事や窓口でよく聞くのが、「返済負担率は20〜25%以内に」という言い方です。当サイトでも 住宅ローンの借入額は年収の何倍？ で、生活のゆとりを重視するなら手取りの2〜2.5割程度に抑える考え方を紹介しています。

今回の分布に重ねます。

注文住宅で4割超、土地付注文住宅で6割超が、通説の上限とされる25%を超えています。土地付注文住宅にいたっては、25%以内に収まっている人が38.3%と少数派です。

ここで結論を急ぎたくなりますが、この落差から読み取れることは、実は限られています。

• 読み取れること：「25%以内でないと家は建てられない」という事実はない。現実には超えて借りている人が多数存在する
• 読み取れないこと：その人たちが無理なく返せているかどうか。この調査は借入申込時点の集計で、返済のその後や生活のゆとりは調べていません

さらに、落差はもっと大きい可能性があります。通説の「20〜25%」は手取りベースで語られることが多い一方、調査の負担率は額面ベース。同じ返済額でも手取りを分母にすれば率は上がります。手取り率は年収・家族構成・社会保険料で変わるため一律の換算は示しませんが、源泉徴収票の手取り額で計算し直すと体感に近づきます。

つまりこの分布は、「みんな超えているから大丈夫」の根拠にはならず、「25%を超えたら異常」でもない、という中間のことしか言っていません。だからこそ、銀行の提示額に対しては「いくらまで貸せるか」ではなく「この返済額を何年払い続けられるか」で聞き返すのが実務的です。

月々いくら返しているのか（第22表）

負担率は割合なので、額と一緒に見ないと実感が湧きません。第22表「1か月当たり予定返済額」を、5万円刻みにまとめます。

出典：同調査 第22表（全国）。原表は10千円刻みのため、5万円刻みに合算しています。注文住宅は中央値115.5千円・平均123.9千円、土地付注文住宅は中央値142.2千円・平均152.3千円。

注文住宅の中央値は月11.55万円、土地付注文住宅は月14.22万円。注文住宅は10万円未満が1,409件・36.2%いるのに対し、土地付注文住宅は10万円未満が938件・12.1%まで減り、15万円以上が3,294件・42.6%に膨らみます。

ここで思い出したいのが但し書き3の定義です。この返済額はフラット35の分だけではなく、住宅取得のための借入を借入先を問わず合計し、土地購入のための過去・現在の借入返済額も含む額です。土地を別のローンで買った人は、その返済も入っている前提で読んでください。

額面年収から、返済額の目安を逆に出してみる

調査の定義（返済額÷世帯年収の12分の1）をそのまま使うと、額面の世帯年収から、各負担率に対応する月返済額が計算できます。単純な割り算です。

世帯年収÷12×各割合を、小数第1位に丸めたもの。調査データではなく、調査の定義に沿った単純計算です。分母は額面であり手取りではありません。

この表とひとつ上の分布表を突き合わせると、「自分の年収でこの返済額なら、調査の中でどのあたりか」が見えます。借入額からの逆算は 住宅ローン借入シミュレーター でも試せますが、実際の借入可能額と適用金利は金融機関ごとに異なります。

年収倍率（第14表）でも同じ形が出る

負担率と並ぶ物差しが年収倍率です。第14表の分布をまとめて見ます。

出典：同調査 第14表（全国／注文住宅3,889件・土地付注文住宅7,733件）。原表は0.5倍刻みのため合算しています。注文住宅は建設費、土地付注文住宅は所要資金（建設費＋土地取得費）を世帯年収で割った値で、割る中身が違います。

よく言われる「年収の5〜7倍」に収まっているのは、注文住宅で30.7%、土地付注文住宅で28.0%。どちらも3割前後の少数派です。7倍以上は注文住宅43.0%、土地付注文住宅61.0%。負担率で見たときとほぼ同じ形が出ています。

年収倍率は「いくら借りたか」、返済負担率は「毎月いくら払うか」の指標です。同じ倍率でも、返済期間と金利が違えば負担率は変わります。

負担率は「返済期間」で作られている

第24表「償還方法・償還期間」に、負担率の背景が出ています。

出典：同調査 第24表（全国）。元利均等償還と元金均等償還の合算。償還方法は注文住宅で元利均等95.4%、土地付注文住宅で元利均等98.1%。

土地付注文住宅は89.1%が31年以上。期間を長く取って月々の返済額を抑えています。それでもなお、負担率は25%以上が61.7%でした。毎月を軽くしたうえで、この位置にいるという読み方ができます。

一方、注文住宅は31年以上が64.3%で、16〜20年も16.8%あります。平均期間は31年と、土地付注文住宅より約6年短い。期間を伸ばせば毎月は軽くなりますが、完済時の年齢と総支払額は増えます。どちらを取るかは家庭の事情次第です。

地域でも差が出る

第23表の地域行では、同じ区分でも位置が違います。

出典：同調査 第23表（全国・三大都市圏内訳・その他地域）。三大都市圏の定義は首都圏＝東京・神奈川・埼玉・千葉、近畿圏＝大阪・京都・兵庫・奈良・滋賀・和歌山、東海圏＝愛知・岐阜・静岡・三重。

土地付注文住宅は首都圏66.3%・近畿圏66.6%に対し、その他地域は57.8%。30%以上で見ると首都圏39.4%・近畿圏38.5%・その他地域28.5%と開きます。土地と建物の価格水準が違えば、同じ年収でも負担率は変わります。建物側の地域差は 注文住宅の建築費ランキング に都道府県別でまとめてあります。

銀行の提示額を見たときに、自分で確かめること

分布はここまでです。ここからは判定ではなくチェックの手順として使ってください。

• 提示された借入額の毎月の返済額を出す（ボーナス併用なら、ボーナス分を除いた月額も別に）
• その返済額 ÷（世帯年収÷12）で、額面ベースの負担率を出す（調査と同じ物差しに揃える）
• 同じ返済額 ÷（手取り年収÷12）でも出す。源泉徴収票の実額を使う
• 上の分布表で、額面ベースの自分の位置（何%の階級か・累積で何%の側か）を確認する
• 住宅ローン以外の返済（自動車ローン・奨学金など）を足した家計全体の返済額でも同じ計算をする
• 返済期間と完済時年齢を確認する。期間を延ばして負担率を下げていないか
• 変動金利なら、金利が上がったときの返済額でも負担率を計算し直す
• 以上を持って、金融機関やファイナンシャルプランナーに相談する

最後の1行が本題です。この分布は相談に持っていく材料であって、結論ではありません。

この記事で断定していないこと

• 「◯%までなら安全」という基準。分布は示しましたが、安全ラインは引いていません
• 「25%を超えても大丈夫」という結論。超えている人が多いのは事実ですが、その人たちが無理なく返せているかは分かりません
• 「銀行の提示額は借りすぎ」という断定。妥当性は個別の収入・資産・将来設計を見なければ判断できません
• 日本全体の平均としての引用。母集団はフラット35の利用者（借換えを除く35,553件）です
• 私自身の数字。年収・借入額・返済額・負担率は、公開できる形の記録がないため書いていません
• 金融機関の審査基準。調査の総返済負担率と審査上の返済比率は、対象となる借入の範囲も基準値も同じとは限りません

まとめ

• 総返済負担率は、注文住宅（3,889件）で中央値23.5%・平均23.0%、土地付注文住宅（7,733件）で中央値27.1%・平均26.4%
• 25%以上は注文住宅42.6%、土地付注文住宅61.7%。30%以上も16.7%と33.3%。最多階級は注文住宅が25〜30%未満、土地付注文住宅が30%以上
• 月々の返済額は注文住宅中央値11.55万円、土地付注文住宅中央値14.22万円。借入先を問わない合計で、土地購入のための借入返済も含む
• 年収倍率は注文住宅中央値6.5倍、土地付注文住宅中央値7.6倍。「5〜7倍」に収まるのは3割前後
• 土地付注文住宅は89.1%が31年以上の返済期間。期間を伸ばしたうえで、その負担率の位置にいる
• この分布は「◯%までなら安全」を意味しません。返済可能額は個々の事情で決まります。具体的な返済計画は、必ず金融機関やファイナンシャルプランナーなどの専門家にご相談ください

自分の位置がつかめたら、年収そのものの分布は 注文住宅は年収いくらから？、建てる時期と年齢は 注文住宅はいつ建てる？、借入額の決め方の手順は 住宅ローンの借入額は年収の何倍？ に分けてあります。

出典（いずれも2026年9月時点で原本を開いて確認）

• 住宅金融支援機構『2025年度 フラット35利用者調査』（2026年7月24日公開）：https://www.jhf.go.jp/about/research/loan/flat35/2025.html
• 同 調査の概要（対象者・用語の解説・融資区分別集計件数）：https://www.jhf.go.jp/files/topics/8510_ext_99_0.pdf
• 同 集計表・注文住宅（第5・13・14・22・23・24表）：https://www.jhf.go.jp/files/topics/8510_ext_99_2.xlsx
• 同 集計表・土地付注文住宅（第5・13・14・16・22・23・24表）：https://www.jhf.go.jp/files/topics/8510_ext_99_3.xlsx

※構成比・累積は上記xlsxの件数を集計件数で割り小数第1位に丸めた値です。統計は年度ごとに更新されるため、最新値は必ず住宅金融支援機構の公式ページでご確認ください。住宅ローンの金利・審査条件、補助金の制度や金額は年度・個別条件で変わります。判断が必要な場面では金融機関や専門家にご相談ください。

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